■本报记者 王丽新
受到预售价格管制及商办限售政策的影响，北京住宅市场的供应量仍未大幅上升。
据思源地产提供给《证券日报》的统计数据显示， 截至5月31日，2018年以来，北京住宅市场共拿到39张预售证，涉及32个住宅项目。另据诸葛找房向《证券日报》提供的数据显示，截至5月31日，在新增开盘的项目中，别墅项目达到15个，改善类、高端类产品基数得到强有力的补充。
换言之，今年以来，在北京新房市场，平均每个月开盘项目不足7个，但别墅项目占据近乎一半。正如某市场分析人士表示，北京楼市出现了一种趋势性变化，即别墅等高端产品告别了过去的从属地位，逐步成为购房客群的重要选项之一，甚至80后正成为豪宅的主要买家。
住宅月开盘不足7个
事实上，自2017年的“317”政策以来，随着限购、限贷、限价等“五限”政策的陆续实施，无论是从对市场预期的有效管理，还是对投资、投客群的精准抑制，均对楼市造成了沉重打压。
据思源地产提供给《证券日报》的统计数据显示， 截至5月31日，2018年以来，北京楼市新增32个住宅项目，新增供应套数为6947套（去年同期为6662套），同比稍有上升。同时，这也意味着2018年以来平均每个月一手住宅开盘量不足7个项目。
更重要的是，从获得预售证的房源量来说，仅有6个项目获批房源达300套以上，17个项目获得预售的房源低于100套，而这些项目往往都是高端楼盘。
具体来看，在分布区域方面，新增项目仍主要分布在五环之外，五环之内新建住宅供应面积仅占8%，其中，东城区、西城区和怀柔区供应为0，通州区供应面积高达28万平方米，占比为35%；在户型分布方面，120平方米以上改善性户型供应总面积占比高达一半。
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅曾表示，新房成交低迷的主要原因在于供给不力。大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”，造成新房市场成交乏力局面的出现。但别墅等高端产品逐渐成为购房客群的重要选项之一，这与近年来开发商针对别墅等高端项目进行的产品创新升级紧密相关。
高端项目忙入市
从上述入市项目表中不难看出，今年上半年，在新房供应上，别墅和高端项目已经成为市场主要供应业态，改善需求入市较为积极。在增量市场上，过去不愁卖房的时代已经结束，大量开发商都开始意识到产品力的重要性，纷纷在高端项目产品线上做加法。
不过，从未来新房供应情况来看，四环沿线的新房还是稀缺的。有市场人士向《证券日报》记者透露，目前东四环附近在售新盘为泛海国际，预计均价达18万元∕平方米，即使二手房也高达15万元∕平方米；同属于东四环正在准备销售的新房项目为壹亮马，周边二手房价格也达到14万元∕平方米的水平，甚至更高。
据记者了解，壹亮马项目所属地块K地块由香港九龙仓集团，联合绿城集团和中交地产，三家股东方联合摘得，该地块是北京东四环14年来出让的唯一一块住宅用地，在四环以内不会再有住宅地块供应的“新规”实施后，距离东四环1.5公里的壹亮马项目将成为北京绝版内城豪宅。
据悉，九龙仓是一家诞生132年的港企，无论是香港的海港城、时代广场等商业项目，还是目前亚洲最贵的香港太平山顶豪宅 “MOUNT NICHOLSON（聂歌信山道）项目（单价创下每平方米132万元香港及亚洲住房售价最高纪录），九龙仓都是主导者。
九龙仓中国地产发展有限公司董事魏青山表示，九龙仓进入北京多年，从最早的兆龙饭店到时代广场，再到以财务投资入股为目标的住宅项目，再到将要入市的北京东四环国际居住区的壹亮马，九龙仓都是内地合作伙伴最多的港资企业。
事实上，这家在商业和住宅领域均能打造城市地标和顶级豪宅的港企，早年进入北京市场时，也是瞄准了内地楼市的“高精尖”市场。
据记者了解，该项目瞄准的是中国面向全球量级的豪宅，整个项目总体规划18.8万平方米， 9栋超级豪宅， 1.4万平方米商业配套，2400平方米幼儿园教育配套构成，户型从170平方米到300平方米，也有一层两户的顶级豪宅。在设计上，更是由美国、英国、日本和西班牙的国际设计大师联袂操刀完成。
诸葛找房数据院分析师邓迪表示，由于过去一年多的各种政策限制，导致高端改善类的项目入市意愿不强烈。一方面受3月份政策影响，大量购房需求被抑制，进而市场成交冷淡；另一方面，受限价政策，预售单价较低，导致部分开发商主观入市意愿不强烈。
不过，邓迪表示，2018年高端市场则有所改变，高端改善型住宅成交逐渐逐渐活跃，预售证的限制有所放开，同时受金融环境因素影响，多数开发商整体资金压力大，需要缩短回款周期，进而高端改善类陆续进入市场。
邓迪进一步称，下半年，随着限价房和共有产权房等更多项目的不断入市，预计北京楼市供应会得到有效提高，使得购房客的选择空间加大，将有效避免供不应求导致的价格上涨现象，进而稳定市场。
