导读

多家机构发布的数据显示，北京住房租金正处在上升通道。北京租赁市场存在房源短缺、供应总量少、供应结构失衡等问题，此外租赁中介机构抢房哄抬房租的消息也引发热议。在“房住不炒”的逻辑下，如何实现租赁市场的稳定发展？

大城市，尤其是北京住房租金走势，最近成为朋友圈刷屏的话题。

据贝壳研究院（原链家研究院）统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。

多家机构发布的数据也显示，北京住房租金正处在上升通道。一方面，从供需结构来看，北京政策调整带来的供应暂时性减少，租赁土地尚未形成供应，叠加消费升级下的租赁需求升级，以及高校毕业季带来的需求集中爆发，成为北京近期租金上涨的主要原因。

另一方面，“中介哄抬房租”的话题也在近期引发热议。多位受访人士均向21世纪经济报道指出，应当建立租金价格管控机制，改变住房租赁市场定价混乱的现状。

住房租赁供需紧张

据我爱我家集团研究院数据，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。

贝壳研究院数据显示，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。中房协更为实时的数据显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。

从区域来看，多家机构数据均显示，东城区、西城区位列租金价格前两位，且每平米月租金均超过了120元。

从涨幅来看，数据差异较大。贝壳数据显示，顺义区以10.7%的涨幅居首，东城区则达到了10.5%。而据中房协的数据，两区租金分别下滑3.03%和上涨2.76%。

“个别数据差异没有必要过度解读。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，不同机构统计口径不一样，不同区域的房源、统计样本不一样，在一些房源相对较少的地区，机构的部分数据受少数样本影响较大。

而在高端市场方面，租金价格同样有所上涨，但涨幅低于全市平均价格。第一太平戴维斯的数据显示，今年上半年，北京市高端公寓平均租金为每平方米每月168元，环比上涨2.2%，同比上涨7.2%。

多位分析人士指出，北京租赁市场的房源短缺，供应总量不足，同时存在供应结构失衡的问题，从长期来看，北京租金上涨的大趋势不会变。

短期来看，毕业季租赁需求的集中爆发，也被认为是此轮租金上涨的重要推动因素。

贝壳研究院分析指出，半年来北京房价上涨的主要推动力主要有几方面原因。一是北京加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，带来市场房源暂时性的减少。二是居住消费升级下，品质租赁需求增多，引致平均租金上涨。三是2017年末开始，外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，租赁人口向内城转移，中心城区租赁成交占比增多。四是业主预期不断抬高，挂牌价持续上升。

不过，作为租金上涨的重要限制因素，北京的租金收入比相对稳定。贝壳研究院的数据显示，从租金收入比来看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍处于30%以内的合理范围。

中介抢房推波助澜？

一直以来，住房租赁市场被认为相对更加市场化，是市场竞争、博弈的结果。

新城集团高级副总裁欧阳捷向21世纪经济报道记者表示，虽然政府在推动租赁合同的备案，但是因为缺乏行政手段效果并不理想。在政府相对缺位的背景下，租金更多取决于租房市场供需双方的博弈。

但也有观点指出，目前房租过快上涨的问题在于，随着资本的大量进入，租赁中介机构快速掌握了大量房源并获得定价权，租客在租金博弈的过程中过于弱势。

这与租赁中介机构的盈利模式有关。中原地产首席分析师张大伟表示，对于很多中介公司来说，目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。

在这样的商业模式下，租赁中介机构被认为“天然”会希望房租价格上涨。

清华水木论坛近日有网友发帖称，他挂出的位于天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价之后，房租原地暴涨3300元，高达每月10800元。

这似乎并非个例，一些案例表明，租赁中介机构对租赁成本的控制正在放松。一位新入住太阳宫某小区三室两厅户型的租客小张告诉记者，他所租住的房屋，租赁中介机构以远高于前期租金价格的每月两万元从业主手中获得房源，但由于物业只允许租赁中介机构增设一个隔间，现在可能难以覆盖成本。

同时，租客的议价空间也被进一步压缩。根据贝壳研究院的数据，7月北京房屋租赁的议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。

8月15日，贝壳研究院院长杨现领撰文回应租赁中介机构“高价拿房”问题称，此类事件更多属于个案。

杨现领认为，专业化机构有房源供应量更可预期、更稳定，定价更稳定、波动幅度相对更小，同时通过纠正户型错配，能够有效扩大市场供给，因此可以平抑租金涨幅。同时，由于专业运营机构的市场占有率仍然十分有限，对市场的正面促进作用很难发挥。

有长租公寓的管理人士向21世纪经济报道记者表示，住房租赁市场定价混乱、管理缺失的现状并没有得到根本解决。租赁中介机构的成本上涨，最终会转嫁到租客的房租上。

此前，同策咨询研究中心总监张宏伟在接受21世纪经济报道采访时表示，要实现租赁市场的规范化发展，首要解决的就是价格问题。如何合理规范租赁价格上涨和下移的空间，如何规范相关中介费用、服务费用的收取和定价，都需要政策进一步落实。

实际上，租金上涨的管控在发达国家已有先例。德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道，对维护承租人合法权益进行保护，并对一定期限内的最近涨幅做出限制。

严跃进则呼吁，从“房住不炒”的逻辑看，必须出台租赁市场管控政策，而且要对租赁合同等进行管控，这样才能够实现租赁市场的稳定发展。