我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题请私信提问

提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

提问：房姐你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。 ①请问怎样最佳优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？ ③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？ ④大会再次重申房住不炒，房姐如何看北京今明两年行情？

回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。 因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。 基本覆盖了所有买房所有的操作： 中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产... 其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成...... 你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。

解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确： 1.门头沟退房； 2.不要用公司买房； 3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备； 4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅； 5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死； 6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知； 7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值； 8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于，等于子曾经曰过，口号仪式，没有任何意义。 星球偶尔数据问题刷不出来，刚看到。

提问：我是卖了海淀翠微南里的一个小两居，考虑购买自住兼投资的大三居，想在年前把房子订下来。具体位置偏爱西三西四环，在海淀区附近，看过丰台14号线，郭庄子中粮假日，丰台青塔万科，大成郡，但整体价格下来也上千万了。均价7.8.考虑这些是十年以上的房子。周边配套还不齐全，有些纠结。近期又看了青龙湖精装合院项目，期房价位还可以，目前可支配的首付600左右， 请房姐帮我分析，可以帮我推荐几个吗？

回答：西边全部溢价区域 青龙湖的位置和门头沟的地位差不多。 上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。 价格，收益的确定性，增幅预期不是很好 丰台虽然也溢价但整体还是比西边好点，可以主看7以内的盘

提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。

回答：太原，太远。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。

提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。

回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。

提问：房姐你好，纯投资，看中一套马家堡的80平米小三居，98年的房，6楼的4楼，南北通透，全明格局，小区里有学校，小区门口有4.10号线，军休所房楼道管理比同小区其他楼要好，单价比同小区两居板楼低2、3000，我现在犹豫是凑全款拿下交房后转手赚一点就卖好还是贷部分款放一两年再卖好?请指教。

回答：现在楼市不适合短炒 一进一出，税费吃掉利润 除非你做ABC单，不过户，合同交易，你直接找到下家接盘，赚个20万的差价。 马家堡板块还不错，如果小区还不错，又是9折笋，可以继续持有，等待下一波涨幅来了之后再出货。 全款拿下再做抵押。

提问：房姐，新年安康。几个问题咨询下： 1.5月份会腾出700~800万现金，目前社保已满五年，有一套140的住宅和一套80的商住（金茂府，租金20万\/年），全部在爱人名下。今年准备再买一套房，是不是要办理离婚才能买住宅了？在通州还是朝阳再买一套呢？还是继续在金茂府选一套投资呢？主要是考虑长期持有收租金有现金流保值增值。 2.去年底看过通州万科滨江大都会这个楼盘，说未来新光天地入住后2-3居的租金能到2万，值得入手吗？还请指导。 3.是投资住宅还是商铺好呢？ 4.本人深户，但深圳没房，有必要在深圳买一套吗？多大呢？哪个区域，还是北京和深圳用现有资金各买一套呢？

回答：需要离婚才可以操作，800现金朝阳选筹更合适 滨江大都会当前已经溢价，周边规划处于想象中，但价格已经串上去了 优先投资住宅 800资金建议投入一个区域，北京和深圳都是可容纳大标的，而且1000+标的竞争少才更有可能淘到笋盘，深圳去年已有不小涨幅，现在入有一定站岗风险

提问：房姐您好： 着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，如下： 东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下； 婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还…… 老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房（如果到时有娃的话）…… 父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。 请房姐给把把关()

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。 总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。 但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。 依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。 4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。 北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。 北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：目前有西二环地铁房90平和通州老城区59平各一套，都是80年代末老公房，小区环境基本没有，楼道也很破旧。目前不在北京生活，短期内无自住刚需。外地有房，计划两三年后退休去外地养老，孩子明年毕业后可能回京也可能去其他一线工作，北京户口。房票二套一张，成年子女首套一张（留学生，没收入），也可借用亲友商住公寓房票一张。房产投资规划该如何配置：1. 目前再投资北京地产是否合适时机？2. 如果可投，是买一套总价高些的好还是总价低些的合适？现有子弹300-500（但是需要用外币兑换，目前汇率一般，会略有损失）3. 哪些区域适合投资，兼顾未来孩子毕业后自住需求？

回答：北京房产永远都有投资价值，有合适的即可入手 建议一套总高价，投资房产最重要就是找笋盘，高总价可以脱离红海区减少竞争，只有交易不充分的地方才有发现优质资产的可能。 建议重点看朝阳片区 ， 望京 双井 朝青等

提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，有没有什么比较好的可以看北京成交数据统计分析的渠道，能划分商圈小区的那种？

回答：有收费的，例如克而瑞，中指数据等，可以查看历史的项目信息，土拍数据。 成交数据，属于「测不准」数据，因为成交是分布在大量不同中介之间的，并没有统一登记口径。 但是，大概的成交量可以推测，比如北京链家成交一天400套，整个市场大约是800套。 网签数据是有统计的，但网签存在不同时间周期，只能大概估算。 具体到商圈小区，同样只有估算，房产交易是一个身体力行的一线行业，每一套交易都不下于一个小型项目，涉及到的参数太多，和超市购物这类行为完全不同。 不要迷信数据，要分析数据背后的逻辑

提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有升值空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等升值，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区学区房，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题，深圳博高收益和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，最好的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

提问：房姐好，新人首问～本人毕业3年左右从事互联网，首套资格，首付预算200~250左右，想在北京买房自住+上车。之前看了一段时间的二手房，实地勘察后很不喜欢老小区，也暂无学区需求，当时把目标放在了回龙观附近的次新两居二手房（如新龙城）。但最近东小口两个新盘奥森ONE和奥海明月，实地了解下来觉得品质还行，位置也较好，但存在期房的不确定性和限竞房的流动性低因素，对于这两个选择有几个问题问房姐哈： 1、作为首套自住房来说，两个选择孰优孰劣呢？ 2、奥森ONE和奥海明月应该看哪些因素来具体评估选哪个呢？ 2、楼龄不太老，适合上车的二手上车盘还有其他推荐么？

回答：1. 这两个盘都是刚需上车盘，位置也相近，奥森ONE的户型上有点创新融合还不错，奥海明月比较保守 当然也看个人喜好。推荐看奥森ONE 2. 可以看下精华主题，有介绍过两个盘如何对比，基本通用 3. 回龙观看看 新龙城、国风美唐、首开智慧社 都还不错

提问：房姐好！新人提问，夫妻俩非京籍，北京有五年社保没公金，北京一套男名下、海南一套女名下，都有贷款，目前手上有900子弹，现理财年收入10%，问题:1:是理财划算还是投资房产划算，2:是投深圳还是北京(北京已有房深圳无房，未来看好深圳)，3:两个地方能升值的房产具体准确一点的方向位置，3:资金如何分配，4:孩子在北七家私立学校上学，附近能升值的有潜力的也可以推荐一下，5:17号地铁线沿线优质房产有哪些？谢谢！！！

回答：大额资金房产优于理财 深圳去年已有过一波涨幅，后市横盘可能性大，当下北京选筹更稳 北京投资以朝阳为主，整体属于洼地，其它区域淘笋空间很小 深圳投资主要看 深圳湾 、南山、宝中 这两个城市选筹逻辑也不一样 ，北京选筹不要看学区房，深圳恰恰相反学位是选筹的重要参考