克而瑞:北京销售金额榜 萬橡悦府/中海寰宇时代/西山锦绣府夺前三

2020年,TOP30项目累计成交金额1218亿元,项目销售业绩增速明显,门槛提升至23.88亿元。限竞房项目占比过半,成交突出。萬橡悦府斩获北京年度销冠、中海寰宇时代位列第二。

总体来看,虽然年初受疫情影响,新房销售近乎停摆,但随着疫情得到控制,北京楼市迎来复苏,并走出一波火热行情,新建住宅成交市场一路高歌猛进,达到近5年峰值。北京新房销售规模的提升,TOP30项目整体也有所提高。随着不限价地块供应增多,限竞房项目正逐渐退出历史舞台,面对功能和舒适性要求的客户,项目之间的竞争会越来越激烈。

(北京市2020年1-12月项目销售金额榜单)

(北京市2020年1-12月项目销售面积榜单)

TOP30项目成交额显著提高,门槛上升 

2020年1-12月北京TOP30项目共实现成交额1217.77亿元,与2019年TOP30项目相比,同比增长9.62%,TOP30项目销售业绩显著提高。成交面积方面,同样有所提升,2020年TOP30项目成交面积共221万㎡,同比2019年上扬9.81%。

整体业绩的涨幅也带来了榜单门槛的提升。2020年,TOP30项目成交额各梯队门槛总体比去年同期有所提高。TOP3项目成交额门槛达到72.57亿元,门槛增幅最大,同比增幅14.5%,头部项目的竞争更加激烈;TOP10和TOP20项目成交额门槛分别为41.42亿元和30.3亿元,其中TOP10门槛有所下滑,同比下跌4.36%,TOP20门槛保持增长,增幅为7.29%;TOP30门槛由去年的23.6亿元提升至23.88亿元。门槛增幅为1.19%。

从项目年度成交额来看,2020年虽然未出现成交额破百亿的项目,但50亿规模项目数量较2019年有明显增长,达到6个,是去年的3倍,同时也创下新高。2020年TOP30项目榜单中,成交额过30亿项目有18个,比2019年多出2个。项目榜单整体有所提升,各项目之间的竞争也更加激烈,房企需要不断的自我升级以满足客户需求,才能实现更好的去化。

限竞房项目占比过半,成交突出

2020年限竞房仍在深刻地影响着北京新房市场。据cric数据统计,2020年北京新建商品住宅共成交60660套,限竞房占比50%左右,成交突出,表现优异。而在北京2020年项目成交额TOP30榜单中,限竞房项目占比过半,达到了19个,TOP10项目中限竞房项目占据9席,占据主导地位。

从需求方面来看,目前北京刚需以及改善型需求依旧坚挺,而限竞房绝大多数满足刚需及改善的居住需求,户型布局紧凑功能性强,上车门槛低。随着限竞房项目供应逐渐减少,新供应的不限价商品房地块逐渐增加,限竞房的性价比有所提高。现阶段,北京在售及计划上市的限竞房项目总体性价比优势较高,当前对于刚需客群而言是置业窗口期,市场交易较为活跃。

部分具有地理位置突出,交通便利、产品力强等优点的限竞房项目在2020年实现了较好的去化。如昌平的萬橡悦府、绿城·奥海明月项目,2020年分别实现成交额97.08亿元、43.24亿元,这两个项目均临近地铁口,且位于整个北部科技人群聚集密度最大的区域,区域购房需求十分旺盛,地理位置优势突出。中海开发的中海寰宇时代、中海首钢长安云锦在2020年也取得了亮眼的成绩,成交额分别为85.69亿元、47.17亿元,其户型设计和产品力打造方面抓住了部分购房者的需求,户型更加功能化、做出三面宽甚至四面宽的设计等等,在市场上收到了追捧。

高端市场“先抑后扬”,成交亮眼

2020年高端市场呈现“先抑后扬”的趋势。据cric数据统计,2020年北京2000万元及以上普通住宅和别墅共成交1483套,成交面积61.4万㎡,与2019年相比,成交套数同比下跌14.92%,成交面积同比下跌16.23%。成交均价在10万元/㎡以上的豪宅成交797套,同比2019年上涨10%。

虽然上半年新房高端市场成交同比有约两成的下滑,供应量下滑更严重,同比下降约九成。而且因为疫情导致的二手房成交周期拉长,影响到了豪宅的签约速度。但下半年以来北京豪宅市场成交回暖迹象明显,认购大幅增加,市场红盘不断。颐和金茂府、世茂西山龙胤、融创香山壹号院等高端项目均进入北京2020年项目成交额TOP30榜单,其成交套均价均在2000万元/套以上,其中颐和金茂府、融创香山壹号院成交单价在10万+。

北京高端市场的起色,一方面是受疫情改变了部分购房需求,大家更关注安全性、私密性、密度更低的房子。所以更多人将目光转向空间更大、舒适度更高的豪宅市场。另一方面下半年以来北京高端住宅供给增加也是成交上涨的重要原因。数据显示,北京2千万以上的高端住宅,从7月份就进入集中供应期。7-12月共推出1043套房源,占到全年的7成。

此外2020年北京几宗楼面价超7万元/㎡不限价地块成交,普通商品房地块逐渐放开,为豪宅项目供应提供了可能。从需求方看,北京市场高端需求较大。在此背景下,未来北京优质地块豪宅项目供应量或许会出现增长,豪宅市场仍有空间。

萬橡悦府斩获北京年度销冠

中海寰宇时代位列第二

2020年北京项目的销冠由萬橡悦府斩获,以97.08亿元的成交额位列榜首。共成交2059套,成交均价约5.2万/平方米。萬橡悦府位于昌平朱辛庄,周边公共交通便利,距离8号线和昌平线的换乘站朱辛庄地铁站约300米。目前在售的产品有73平两居,89-120平三居,136平四居,总价393万起。户型梯度大,对刚需人群友好。便利的交通位置、现成地铁配套、较低的单价和购房门槛是项目持续热销的原因。

中海寰宇时代以85.69亿元的成交额位列第二。共成交2102套,成交均价约5.3万/平方米。中海寰宇时代是中海以200亿造城计划落位瀛海,继瀛海府之后打造的标杆产品。因其便利的交通位置、优越的户型、较低的购房门槛以及中海的品牌加持,受到了购房者的青睐。户型是该项目的亮点之一,其将中海旗下的“网红户型”进行升级,主推建筑面积约49-83平方米的一至三居精装小户型住宅,以高品质、低总价的特点,满足了年轻群体的置业需求。

总结及展望

受疫情影响,年初销售和供应短暂受损,但购房需求没有消失,只是受疫情影响进行了延后。预计随着疫情的控制,市场逐渐恢复,市面上被短暂压制的需求将迎来释放,项目销售也迎来转机。限竞房供应接近尾声,新供应的不限价商品房地块逐渐增加,购房者对未来的房价走势变得乐观,预期较好,观望情绪减退,多个项目成交去化情况较好。

2020年北京整体项目表现较佳,但也面临着一些问题,部分产品同质化严重,区域内同类型竞品项目扎堆等导致部分项目去化并不理想。随着限价房住宅的逐步退出,未来的北京房企与住宅格局或将会产生新的变化,如何把控资源的分配,提升自身产品竞争力,将资本利益最大化,将会是北京区域房企面对市场变化所迎来的一大挑战。

数据口径:

统计时间:2020年1月1日-12月31日

数据来源:所涉及的销售金额、销售面积均为成交备案数据

项目属性:普通住宅+别墅